La Legge di Bilancio 2026 interviene in modo mirato sulla disciplina della cedolare secca applicata agli affitti brevi, mettendo ordine in un settore che negli ultimi anni è cresciuto rapidamente e in modo disomogeneo. Dopo le ipotesi circolate durante la fase di preparazione della manovra, il testo definitivo chiarisce un punto fondamentale: non è previsto un aumento generalizzato dell’aliquota al 26 per cento, ma una rimodulazione che distingue in modo più netto tra piccoli proprietari e chi gestisce più immobili.
Dal primo gennaio 2026 la cedolare secca al 21 per cento resta in vigore, ma può essere applicata esclusivamente al primo immobile destinato alla locazione breve. Questo significa che il proprietario che affitta un solo appartamento per periodi inferiori ai trenta giorni potrà continuare a beneficiare dell’aliquota agevolata, anche nel caso in cui utilizzi piattaforme online o intermediari. La novità riguarda invece gli immobili successivi, per i quali la tassazione sale al 26 per cento.
La legge conferma quindi un sistema a doppia aliquota, già introdotto negli anni precedenti, ma ne rafforza l’impianto rendendo più rigida la distinzione tra uso occasionale e gestione strutturata degli affitti brevi. Chi possiede due immobili in locazione breve si troverà a pagare il 21 per cento sul primo e il 26 per cento sul secondo, mentre per chi supera questa soglia il legislatore ribadisce la possibilità che l’attività venga qualificata come imprenditoriale, con il conseguente obbligo di partita IVA e l’uscita dal regime della cedolare secca.
L’intervento ha un obiettivo preciso: evitare che un regime fiscale nato per semplificare la tassazione delle locazioni private venga utilizzato in modo estensivo da chi svolge un’attività assimilabile a quella ricettiva. Allo stesso tempo, la norma tutela i piccoli proprietari che affittano un solo immobile, spesso come integrazione al reddito familiare, e che continuano a beneficiare di una tassazione semplice e prevedibile.
Dal punto di vista del mercato immobiliare, le nuove regole potrebbero ridurre la convenienza degli affitti brevi per chi concentra più unità sul turismo, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle città d’arte. Questo potrebbe favorire un parziale rientro degli immobili nel mercato della locazione tradizionale, con effetti positivi sull’offerta abitativa a lungo termine.
La Legge di Bilancio 2026 non introduce quindi una stretta indiscriminata, ma una correzione di rotta. La cedolare secca resta uno strumento centrale del sistema fiscale immobiliare, ma viene ricondotta alla sua funzione originaria: agevolare la locazione privata non professionale, lasciando alle attività più strutturate regole fiscali più coerenti con la loro reale dimensione economica.
